Vente en viager : que se passe-t-il en cas de non-paiement de la rente ?

Vous avez vendu votre maison en viager, mais les acquéreurs ne s’acquittent pas du paiement de la rente mensuelle ? Que pouvez-vous faire dans une telle situation ?

Avant toute chose, rappelons que la vente en viager est un contrat de vente immobilière entre deux ou plusieurs personnes qui permet au vendeur de percevoir une somme fixe (appelée « bouquet ») au moment de la vente et une rente mensuelle jusqu’à son décès.

Le vendeur peut également décider d’occuper son bien durant le reste de sa vie en conservant un droit d’usufruit. Dans une telle situation, l’acquéreur sera alors nu-propriétaire jusqu’au décès du crédirentier.

Ce type de vente est donc un contrat aléatoire puisqu’il existe un événement incertain, à savoir la durée de vie du vendeur.

Pour cette raison, un régime spécifique existe en la matière. Cela peut parfois décontenancer les vendeurs lorsqu’ils se retrouvent confrontés à des acquéreurs qui ne paient pas les mensualités prévues dans le contrat.

C’est l’article 1978 du Code civil qui règle la question des arrérages de la rente en matière de vente en viager.

Selon cet article, « Le seul défaut de payement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné; il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur, et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages ».

En principe, l’unique solution proposée au vendeur dans ce type de vente est de saisir et de faire vendre les biens de l’acquéreur en espérant que la somme qu’il en retire lui permette de récupérer les montants impayés.

Cependant, cette disposition légale est supplétive. Il est donc possible d’y déroger en insérant une clause prévoyant la résolution de la vente en cas de non-paiement de la rente. Une telle clause est licite pour autant qu’elle ne procure pas un bénéfice démesuré au vendeur par rapport au dommage qu’il a subi.

Il est donc primordial pour les parties de lire attentivement le contrat de vente afin de constater si une clause particulière a été insérée à ce sujet.

Sophie BENOIT
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