En fonction de la gravité des défauts, le propriétaire de l’immeuble doit agir en justice dans les dix ans de la réception (de plus en plus souvent, le point de départ de ce délai est fixé par contrat à la date de la réception provisoire) ou dans un délai « utile ».
Dans le premier cas, il est question de « vices graves » qui affectent (à terme ou non) la stabilité ou la solidité de l’immeuble (infiltrations, fissures importantes, etc.).
La responsabilité décennale des constructeurs (architecte, entrepreneur, promoteur, ingénieur, etc.) sera engagée.
Dans le second cas, les vices cachés de l’immeuble sont dits « vices véniels » (ils présentent donc peu de gravité).
L’action judiciaire doit ici être introduite dans un « délai utile » nous précise la jurisprudence.
Qu’entend-on par « délai utile » ?
Le propriétaire de l’immeuble peut en réalité introduire son action plusieurs années après la découverte du vice, à la condition qu’il soit démontré qu’il n’a jamais accepté la situation défectueuse pendant ce laps de temps écoulé.
Il n’est pas rare en effet qu’un maitre d’ouvrage soit en contact avec les constructeurs de son immeuble, les rencontre, leur écrit, tente de trouver des solutions amiables, organise une expertise unilatérale ou encore demande des avis avant d’agir en réparation des désordres constructifs.
Ce délai qui s’écoule ne pourra pas lui être reproché par le tribunal d’autant que, régulièrement en matière de construction, la cause exacte du vice n’est pas aisée à déterminer rapidement, même pour un expert.
Pour apprécier le délai utile dans lequel le propriétaire d’un immeuble doit agir en justice en raison de la survenance d’un vice caché, le juge prendra en effet en considération toutes les circonstances de la découverte du vice allégué, des tentatives d’y porter remède ou encore des pourparlers sérieux en vue d’y parvenir.
Le propriétaire de l’immeuble vicié a cependant tout intérêt à ne pas tarder à introduire une action judiciaire lorsqu’il découvre que sa construction est affectée d’un vice caché.
L’action intentée dans un délai raisonnable permettra d’une part, d’éviter d’éventuelles discussions sur la recevabilité de l’action intentée et, d’autre part, au vice découvert de ne pas s’aggraver et d’être réparé.
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